COMO AVALIAR O GANHO DE CAPITAL DE IMÓVEIS (4° post)

Na busca da independência financeira, é importante conhecer os mais variados investimentos. Além disso, analisar corretamente o retorno desses investimentos também é um aliado do investidor para se conseguir atingir o objetivo de forma eficiente (em menor tempo) que é a IF. Este Post vai tratar da análise do retorno de imóveis considerando o ganho de capital e o próprio aluguel. Procurando trazer a análise em uma base mais fácil de se analisar, será considerado um exemplo real de compra de um imóvel em um grande centro e considerando uma janela de 12 anos de análise.

O ganho real em imóveis refere-se ao lucro obtido ao vender um imóvel após descontar a inflação e considerar o aumento do valor real do imóvel ao longo do tempo. Esse ganho é calculado levando-se em conta a valorização do imóvel acima da taxa de inflação.

Existe muita confusão ao se fazer essa análise, em parte devido ao mercado imobiliário que induz a pensar que tal investimento é sempre rentável.

No post anterior, falou-se da análise errônea que muitos investidores fazem ao considerar nominalmente o valor futuro do investimento quando deveriam descontar a inflação. Boa parte do aumento nominal do valor de um investimento é devido à inflação a qual apenas corrige a base da moeda.

Em relação aos imóveis, essa mistura de valorização nominal com valorização real também ocorre. Para exemplificar, vou considerar um caso real de um imóvel adquirido em Jan/2011 pelo valor de 280 mil reais, que já incluem os custos da aquisição. Em Jan/2023 (12 anos após) este imóvel está em valor de mercado de 500 mil reais, inclusive com venda de imóvel semelhante no mesmo condomínio por valor muito próximo.

Em uma primeira análise parece que este imóvel valorizou. Porém, é necessário considerar 2 aspectos na venda deste imóvel:

• A inflação no período;

• Sobre o ganho de capital haverá tributação (salvo algumas exceções).

Com relação à inflação, o acumulado neste período considerando o IPCA, foi de aproximadamente 104%, ou seja, 280 mil reais em jan/2011 corresponde à aproximadamente 571 mil reais em jan/2023. Nessa análise, pode-se concluir que não houve nem se quer a correção da inflação no valor deste imóvel ao longo deste período. Se fosse considerada a inflação pelo IGP- M, a correção seria de aproximadamente 158%. Vamos seguir a análise com o IPCA.

Supondo a venda deste imóvel pelo valor de mercado, ainda é necessário considerar a tributação sobre o ganho de capital, mesmo que o imóvel tenha valorizado abaixo da inflação! Ou seja, ainda assim haverá imposto a ser pago!

Existem alguns fatores que permitidos por lei para se reduzir o imposto sobre o ganho de capital de imóveis. Isso será um tema de um Post futuro. Para o caso em análise, deve-se considerar o item da lei para imóveis adquiridos após 01/12/2005. Nesses casos há um fator de redução de acordo com a fórmula FR = 1/(1,0035^m2), onde m2 corresponde ao número de meses entre o mês da aquisição do imóvel e o de sua alienação (artigo 40, §1º, II, da Lei Federal n. 11.196/2005).

Calculando-se este fator para 144 meses, resulta FR = 0,605. Assim, dado o ganho de capital nominal de 220 mil reais, resulta em um IR = 220.000 x 0,605 x 0,15 = R$19.953. Assim, o valor líquido obtido na venda a mercado desse imóvel é de aproximadamente 480 mil reais.

Para se avaliar qual foi o ganho ou perda real desse investimento, puramente considerando o ganho de capital, é só considerar a base de comparação nova a qual corrige o valor de 280 mil reais pela inflação, resultando em 571 mil reais. Assim, resulta: Taxa = 480mil/571mil -1 = -16%. Ou seja, houve uma perda real do valor investido de 16% no período de 12 anos. É como se o poder de compra do valor investido perdesse 16%!

Na análise mais completa deste investimento, deve-se ainda considerar que o imóvel foi dedicado à moradia própria e, assim, o proprietário não precisou desembolsar com aluguel. Para uma análise expedida, vamos considerar o aluguel atual de imóvel semelhante que gira na faixa de R$2.400,00 (pacote, que corresponde ao aluguel, condomínio e IPTU). Então, se o proprietário ao invés de ter comprado este imóvel, pagasse aluguel, teria que desembolsar R$2.400,00. Porém, hoje, mesmo ele sendo proprietário deste imóvel, ele desembolsa o valor do IPTU e do Condomínio e, assim, a diferença passa a ser de R$R$1.500,00.

Observe que o valor de mercado deste imóvel hoje é de 500mil reais e o aluguel de R$1.500 (ou a diferença entre alugar e morar na moradia própria). Isso resulta em uma taxa anualizada de aproximadamente 3,66%a.a.

A questão que fica é: não seria vantajoso o proprietário morar de aluguel e aplicar o valor economizado da compra em uma RF que paga por volta de IPCA+5,5% a.a. (já isenta de IR)? Observe que o imóvel analisado não corrigiu o IPCA e há imposto sobre o ganho de capital. Além disso, o aluguel corresponde a uma taxa menor que 5,5% (taxa real da RF).

Se considerarmos uma análise puramente financeira, sim, é vantajoso morar de aluguel, mas há de se considerar outros aspectos que fogem da análise financeira. A paz que o imóvel próprio traz para a pessoa. A segurança no sentido de ser algo concreto e de pouca liquidez o que evita queimar patrimônio. Imóveis tem baixa liquidez o que dificulta a “queima” de patrimônio em coisas fúteis. Dinheiro na mão pode ser um chamariz para torar patrimônio. Assim, para boa parte das pessoas, imóveis pode ser um bom investimento no aspecto de proteger o patrimônio.

Em uma janela mais longa, dezenas de anos, espera-se que os imóveis corrijam a inflação, porque são ativos reais. Mas há de se considerar os vários riscos na concentração em um investimento de valor alto como ocorre com imóveis, tais como favelização, empobrecimento do município, ocorrência de fenômenos naturais, depreciação por vícios construtivos, entre outros. Mesmo considerando que um imóvel valorize a inflação, ainda teria a tributação que acaba reduzindo o valor líquido na venda.

Com relação ao ganho com aluguel deve-se ainda avaliar a finalidade do imóvel. Na análise feita, foi considerado para moradia própria. Quando se destina a moradia de terceiros deve-se ainda levar em conta que há taxas de administração, tributação sobre os aluguéis, vacância, problemas com inquilinos, possíveis custas judiciais, reformas por mal uso, entre outras. Assim, é mais prudente considerar uma taxa de ocupação por volta de 80 a 90% do tempo. O imposto sobre aluguel vai depender de outras receitas que o proprietário recebe e no pior cenário, a alíquota é de 27,5%. A taxa de administração fica por volta de 8%. Com relação aos demais custos é complexo estimar e deixarei de fora dessa análise expedita.

Assim, considerando que um investidor resolva comprar este imóvel para alugar, hoje ele desembolsa 500 mil reais mais aproximadamente 5% de custos de aquisição. Adotando que o imóvel valorize a inflação, poderemos considerar apenas o aluguel como retorno real do imóvel e confrontar com a taxa real da renda fixa, que fica por volta de 5,5% líquida de imposto.

Porém, do aluguel de R$2.400, o proprietário precisa pagar o IPTU e o condomínio no que resulta os mesmos R$1.500,00 da análise anterior. Mas além dessas despesas, ele precisará pagar taxa de administração (considerando locado com algum serviço imobiliário) e os imposto de 27,5%. Além disso, existe a vacância e uma forma de considerá-la é adotar uma alocação de 80 a 90% do tempo. Pode-se comprovar facilmente que ao invés de R$1.500 de sobra após despesas, se considerar 90% de ocupação e ainda a taxa de adm. de 8%, resulta R$1.087,2 por mês em média. Para se chegar a esse valor, é simples. Considere (R$2.400 x 12 x 0,9 x 0,92 -900 x 12) /12.

Ainda assim, deve-se deduzir o imposto de 27,5% do que sobra após as despesas, resultando, finalmente R$788,2! Isso representa uma taxa real (considerando o valor de 525 mil reais como se fosse um investimento hoje para aluguel) de aproximadamente 0,15%a.m.! Ou anualizada de aproximadamente 1,82%a.a., muito inferior a taxa de RF de títulos públicos, por exemplo.