A TAXA REFERENCIAL DE JUROS (TR) E SEU IMPACTO NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (5° post)

Na economia brasileira existem vários índices que são utilizados para correção de saldos credores e devedores. Um desses índices é a taxa referencial (TR). Essa taxa foi criada em 1991 e integrou o Plano Collor II, (que foi um conjunto de medidas econômicas da equipe do então presidente Fernando Collor de Mello). A ideia do plano era que os preços fossem reajustados seguindo a TR e outros indicadores, e não a inflação. O principal objetivo era promover uma desindexação da economia e, assim, conter a hiperinflação.

A TR leva em consideração o custo médio das operações financeiras no mercado ficando a cargo do Banco central o cálculo dessa taxa.

Esse índice permaneceu no Brasil e é utilizado para correção monetária de alguns investimentos e operações financeiras tais como: remuneração da poupança, financiamentos imobiliários e FGTS.

De acordo com a diretriz definida também pelo Bacen, se o cálculo da TR resultar em valor negativo, ela é considerada zero. Foi esse o caso nos anos de 2018, 2019 e 2020. Já em 2021 a TR ficou em 0,0436%, praticamente zero! Em 2022 ficou em 1,63%. E em 2023, o acumulado até julho foi de 1,17% resultando em um acumulado em 12 meses de 2,11%.

A TR pode trazer impacto tanto nos investimentos quando nos financiamentos. A TR atual anualizada está superando os 2% e isso pode representar preocupação principalmente para as pessoas que possuem financiamento imobiliário. Vamos considerar o impacto em 3 segmentos bem conhecido das pessoas e que a TR tem influência significativa.

Poupança: Em 2012, ocorreu uma mudança na forma como o rendimento da caderneta de poupança é calculado. (i) Se a taxa Selic é superior a 8,5%a.a., o rendimento é de 0,5% ao mês somado ao valor da TR. (ii) Se a Selic do ano for igual ou inferior a 8,5%, o rendimento da poupança será de 70% da taxa Selic mais a TR.

FGTS: O rendimento do FGTS é de 3,0%a.a. mais a TR.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): O saldo devedor é corrigido pelos juros fixos acrescidos da TR. Essa correção se aplica ao SFH que é um programa de habitação que dá condições especiais para compra de imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão.

Vou abordar um caso real de financiamento imobiliário por volta de 380 mil reais, cuja taxa efetiva é de 7,56%a.a. e o sistema de amortização é o SAC. Os dados e cálculos estão na tabela abaixo.

A tabela traz os cálculos para a prestação do mês 07/2023. O sistema SAC é muito simples de ser calculado. Os juros do mês são calculados com base na taxa de juros e no saldo devedor. A taxa de 7,56% convertida para mensal e multiplicada pelo saldo devedor resulta no valor de R$2.321,7 de juros. A amortização é calculada dividindo-se o saldo devedor pelo número de meses do financiamento, que no caso específico resultou em R$947,6. Soma-se aos juros e amortização a taxa de administração e os seguros, no que resulta a prestação no mês de R$3.445,6.

A parte da tabela que está em azul é um cálculo extra feito aqui apenas para enfatizar o impacto da TR e não faz parte atualmente na prestação. Ou seja, a prestação atual é de R$3.445,6.

Pela tabela, a TR resultou em 0,19% na prestação do mês 07. Essa TR varia de mês a mês e anualizando-se resulta em 2,33%. Os juros, equivalentes a TR da prestação do mês, resultaram em R$732,2, ou seja, praticamente engoliram a amortização. Esses juros foram acrescidos ao saldo devedor, motivo pelo qual o saldo devedor, após descontada a prestação do mês 07 (R$3.445,6) praticamente não se reduziu.

Pouco importa como o banco vai adicionar o custo da TR no financiamento, o que importa é que existe este custo e o mesmo terá que ser pago em algum momento. Considerando uma TR anualizada de 2,33% seria como adicionar 2,33% aos juros efetivos do financiamento, no que resultaria na taxa efetiva de quase 10%a.a. Um aumento considerável.

Se fosse feito um cálculo simples do pagamento da TR junto da prestação do mês 07 (campos em azul na tabela anterior), ele aumentaria por volta de 21%!

Esse exemplo simplificado mostra o perigo dos indexadores nas dívidas longas. Mesmo a TR (taxa considerada baixa pelo sistema financeiro), tem um impacto significativo. Infelizmente muitos financiamentos imobiliários estão atrelados a indexadores mais potentes como o IPCA que podem destruir as economias das pessoas.

Na trajetória da busca da independência financeira é fundamental excluir as dívidas. O financiamento imobiliário costuma ter juros menores quando comparado a outras modalidades, mas, mesmo assim, existem armadilhas que podem te tirar do caminho da independência financeira. Conhecer e estar atento às mudanças de cenários é a melhor forma de estar preparado para agir e retornar ao caminho mais curto para a independência financeira.